Ertragswertrechner

Dieser Online-Rechner hilft Ihnen, den Verkehrswert einer vermieteten Immobilie nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln. So sehen Sie Schritt für Schritt, wie aus Fläche, Miete und Kosten der endgültige Ertragswert Immobilie entsteht.

Ertragswertverfahren Rechner

Berechnen Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie nach dem Ertragswertverfahren

0 m² 150 m² 1.000 m²
Wählen Sie die Art der baulichen Anlage. Daraus wird die Gesamtnutzungsdauer gemäß Immobilienwertermittlungs-Verordnung (Anlage 1) ermittelt.
Jahre
Daraus wird die Restnutzungsdauer ermittelt.
€
Daraus wird der Liegenschaftszins ermittelt.
€/m²
Der Bodenrichtwert gibt an, wie viel der Boden wert ist – gemessen an den in der Region üblichen Preisen. Bodenrichtwerte entnehmen Sie dem Bo­den­richt­wert­-In­for­ma­ti­ons­sys­tem für Deutschland BORIS-D.
€/Monat
Aus dem Wert wird die Jahresmiete ermittelt, die mit dem jeweiligen Objekt erzielt werden kann.
Hinweis: Hier wird mit Mieten gerechnet, die auf Basis der Marktlage erzielt werden können, nicht mit den tatsächlichen Mieteinnahmen.
Hier werden Ausgaben für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Immobilie ermittelt, die nicht auf den Mieter umlegen werden können. Diese werden dann vom Rohertrag abgezogen.
€/m²/Jahr
Die In­stand­hal­tungs­rück­la­ge ist ein Spartopf, um Reparaturen an der Immobilie zu bezahlen, die deren Erhaltung dienen. Abhängig vom Alter der Immobilie sind Werte von 7-12 €/m² üblich.
€/Monat
% des Rohertrags
Anteil des Rohertrags (Bruttojahresmiete) als Mietausfallwagnis. Je nach Objekttyp und Risikobewertung beträgt die Höhe des Mietausfallwagnis zwischen 2% und 4%.
€
Für den endgültigen Ertragswert werden wert­be­ein­flus­sen­de Faktoren einbezogen. Baumängel oder besondere mietrechtliche Bindungen wirken sich negativ auf den Wert der Immobilie aus. Natürlich werden auch wertsteigernde Besonderheiten, über welche die zu bewertende Immobilie verfügt, einbezogen.
Bitte geben Sie den Wert der Minderung als negativen Betrag ein, den Wert einer Steigerung als positiven Wert.

Berechnungsergebnisse

Bodenwert
—
Jährlicher Rohertrag
—
Jährliche Kosten
—
Jahresreinertrag
Berechnung des jährlichen Reinertrags durch Abzug der Kosten.
—
Liegenschaftszins
Der Liegenschaftszins wird zur Ermittlung der Immobilienwerte zufolge entwickelten Grundregel: (Jahresreinertrag ÷ 100) ÷ Kaufpreis der Immobilie.
—
Bodenwertverzinsung
Verzinsung des Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins
—
Vervielfältiger
Es handelt sich hier um den Barwert über die Restnutzungsdauer für den ermittelten Liegenschaftszins gemäß Anlage 2 ImmoWertV (Barwertfaktoren).
—
Gebäude-Ertragswert
Ergebnis aus (Jahresreinertrag abzgl. Bodenwertverzinsung) x Vervielfältiger.
—
Vorläufiger Ertragswert
Ergibt sich aus Gebäude-Ertragswert und Bodenwert.
—
Endgültiger Ertragswert
—
Der finale Ertragswert bezieht neben den Erträgen aller wertmindernden/-steigernden Faktoren ein.

Der Rechner arbeitet ähnlich wie ein Ertragswertverfahren Rechner Finanzamt, ist aber als vereinfachtes Ertragswertverfahren Rechner für Ihre eigene Einschätzung gedacht.

So funktioniert der Rechner

Aus der Monatsmiete wird die Jahresmiete berechnet, davon zieht der Rechner Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall ab – das ergibt den Jahresreinertrag. Dieser wird aufgeteilt in Bodenanteil (Bodenwertverzinsung) und Gebäudeanteil; der Gebäudeanteil wird mit einem Vervielfältiger (Restnutzungsdauer + Liegenschaftszins) kapitalisiert. Gebäude-Ertragswert plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert, der durch Ihre Zu- und Abschläge zum endgültigen Ertragswert Immobilie wird.

Welche Eingaben Sie machen

Sie wählen Gebäudetyp, geben Fläche, Alter und Kaufpreis ein; daraus berechnet der Rechner Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins. Mit Bodenrichtwert und Fläche wird der Bodenwert ermittelt. Dann tragen Sie Monatsmiete, Instandhaltung pro m² und Jahr, Verwaltungskosten pro Monat sowie Mietausfallwagnis in Prozent ein; optional Zu- oder Abschläge (z. B. Modernisierungsbedarf oder besondere Lage).

Beispiel wie in der Abbildung

Im gezeigten Beispiel wird ein Mehrfamilienhaus mit ca. 150 m² bewertet: Sie wählen „Mehrfamilienhaus“, geben zum Beispiel 150 m², 25 Jahre Alter, einen Kaufpreis von 450.000 € und einen Bodenrichtwert von 1.600 €/m² ein. Der Rechner berechnet daraus einen Bodenwert, die Restnutzungsdauer und einen Liegenschaftszins von rund 4–5 %.

Mit einer eingegebenen Monatsmiete von etwa 2.000 € und realistischen Kosten (z. B. 10 €/m² Instandhaltung, 100 € Verwaltung, 3 % Mietausfall) entsteht ein Jahresreinertrag von etwas über 20.000 €. Der Rechner verzinst den Bodenwert, ermittelt den Gebäude-Reinertrag, kapitalisiert ihn mit dem Vervielfältiger und kommt so auf einen Gebäude-Ertragswert von rund 190.000 € und einen Gesamt-Ertragswert um 430.000 €. Tragen Sie im Beispiel einen Modernisierungsabschlag ein, sinkt der Endwert entsprechend (z. B. auf ca. 420.000 €). Genau so können Sie Ihre eigenen Zahlen einsetzen und denselben Ablauf auf Ihre Immobilie übertragen.

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